Peut-on créer un syndicat secondaire dans un groupe d'immeubles en copropriété ?
Oui, lorsqu'une même comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent créer un ou plusieurs syndicats secondaires. L'intérêt de cette organisation réside dans l'autonomie de gestion de chaque bâtiment. Nous vous présentons les informations à connaître.
Le syndicat secondaire est un constitué à l’intérieur d’un syndicat principal, pour gérer spécifiquement un ou plusieurs bâtiments ou entités homogènes d’un ensemble immobilier en copropriété.
Il s'agit d'une distincte qui a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un ou de plusieurs bâtiments. Il permet ainsi une .
La copropriété doit être composée de plusieurs bâtiments oud'entités homogènes (par exemple des ailes, blocs ou secteurs de l’immeuble)Une indépendance physique suffisante des bâtiments ou des entités homogènes (accès, équipements, fonctionnement technique etc.)La possibilité d’une gestion autonome descharges et des travaux.Être valablement convoquée (en pratique par le syndic du syndicat unique avant la création du secondaire)Avoir un ordre du jour mentionnant la proposition de constitution du syndicat secondaire, ainsi que les éventuelles modifications du règlement de copropriété et du tableau de répartition des chargesAdopter une décision expresse de constitution du syndicat secondaire.
Plusieurs conditions sont à respecter.
Conditions de fond préalables à la création d’un syndicat secondaire
La loi impose plusieurs conditions cumulatives pour la création d’un syndicat secondaire, à savoir :
Conditions de forme pour la création d’un syndicat secondaire
Il existe 2 façons de créer un syndicat secondaire : par le règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale.
Le peut prévoir que certains bâtiments ou entités formeront des syndicats secondaires. Dans ce cas, la constitution du syndicat secondaire provient directement de la clause du règlement. Il n’y a pas de démarche complémentaire à réaliser.
Si le ne prévoit pas l'existence d'un syndicat secondaire, sa constitution nécessite une .
Cette assemblée est exclusivement constituée par les copropriétaires dont les composent le ou les bâtiments concernés. La création du syndicat secondaire est votée à la (dite de l'article 25) des copropriétaires.
L’assemblée générale doit :
Le syndicat secondaire est créé lorsque la décision est adoptée.
La création du syndicat secondaire implique obligatoirement une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges.
Modification du règlement de copropriété
La constitution du syndicat secondaire impose une modification du pour mentionner cette création et spécialiser les charges. Cette modification doit être publiée auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier) par le notaire.
Spécialisation des charges de copropriété
La constitution du syndicat secondaire entraine une modification de la répartition initiale des de la copropriété entre le syndicat principal et le syndicat secondaire.
En effet, les charges communes liées au bâtiment composant le syndicat secondaire (par exemple frais d'entretien ou de réparation, eau, électricité, frais de ménage) sont réparties exclusivement entre les copropriétaires de ce bâtiment, et non plus entre l'ensemble des copropriétaires. C'est ce qu'on appelle la .
Cette nouvelle répartition est votée à la .
La gestion courante du bâtiment (administration, décisions relatives aux parties communes de ce bâtiment)L’ entretien du bâtiment en effectuant les travaux deconservation , de réparations et de réfection des éléments communs (escaliers, ascenseurs, toiture, gros murs, façades, etc.)L’ amélioration interne (travaux d’amélioration, adjonctions, transformations, création de locaux, installation d’un interphone, etc.) tant que ces travaux restent limités au bâtiment ou à l’entité qu’il gère.
Le syndicat secondaire est doté de la . Son fonctionnement est identique à tout.
Le syndicat secondaire est ainsi administré par un (professionnel ou non), distinct de celui du syndicat principal, élu par l’assemblée générale du syndicat secondaire.
Il a également son propre patrimoine et assure :
Le syndicat secondaire a également sa propre comptabilité qui l'oblige à voter son pour faire face aux dépenses courantes du bâtiment concerné.
Comment faire si