Fiche pratique

Syndicat des copropriétaires

Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ? Le syndicat des copropriétaires est un organe de la . Il est composé de tous les d'un immeuble ou d'un . Il est responsable des de l'immeuble et prend des décisions dans l'intérêt du bien et de ses occupants.

    Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, , dès l'instant où la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles est répartie entre au moins 2 personnes par .

    Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait c'est-à-dire :

  • À compter du 1er transfert de propriété (vente) d'un lot en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant
  • À compter de la livraison du 1er lot pour les immeubles à construire.

    Oui, le syndicat des copropriétaires a des droits et des obligations distincts de ceux des copropriétaires. Il peut, par exemple, avoir un patrimoine propre en possédant des biens mobiliers ou immobiliers et les gérer dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

    Cela s'explique par le fait qu'il est une . En d'autres termes, cela signifie que le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent.

    Le syndicat des copropriétaires est une puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve cette qualité même s'il est représenté par un syndic professionnel.

    À noter

    • La protection contre les clauses illicites ou abusives dans les contrats conclus avec des tiers (prestataires, fournisseurs, etc.)
    • La prescription biennale qui limite à 2 ans le délai d'action des créanciers professionnels, notamment dans le cadre de recouvrement de factures impayées.

    Le syndicat est identifié par son nom et son siège.

    Le siège est généralement l'adresse postale du lieu de situation de l'immeuble sauf si le indique qu'il s'agit du domicile du .

    Toutes les , ou intéressant le syndicat des copropriétaires doivent être faites à son siège ou au domicile du syndic.

    Le syndicat des copropriétaires peut avoir différentes :

  • Traditionnelle lorsqu'il a choisi un syndic professionnel ou non-professionnel pour gérer et administrer l'immeuble. C'est la forme la plus retenue en pratique
  • Ou coopérative. On parle d'un syndicat coopératif. L'immeuble est alors géré et administré par les membres du conseil syndical, désigné lors de l'assemblée générale par les copropriétaires.

    Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.

    Conservation de l'immeuble

    Le syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant effectuer les travaux nécessaires d'entretien et de réparation.

    Amélioration de l'immeuble

    Le syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.

    Administration des parties communes de l'immeuble

    Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété.

    À cette fin, il :

    • Veille au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires, les locataires et les tiers
    • Vote en assemblée générale la conclusion de tous les contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (par exemple, contrat de syndic, contrat d'entretien et de maintenance des équipements communs ou des systèmes de sécurité, contrat de nettoyage, contrat d'assurance, contrat de travaux ou de rénovation).

    Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :

  • Établit le règlement de copropriété, si celui-ci n'est pas préexistant à la copropriété, et le modifie en fonction des besoins de la copropriété et des obligations légales ou règlementaires
  • Vote le budget prévisionnel chaque année
  • Constitue le fonds travaux obligatoire
  • Conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété
    • À noter

    Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont encadrés par l'obligation de respecter les clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

    Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.

    Parties communes à l'origine du dommage

    Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part.

    Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble.

    Autres cas

    Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :

    Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires.

    • De ses fautes délictuelles dans la gestion et la conservation de l'immeuble
    • Des personnes (salariés de la copropriété) qu'il a sous sa garde
    • Des objets qu'il a sous sa garde
    • Ou du dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction (par exemple, malfaçon).

    Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble.

    Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (par exemple : fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (par exemple : absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de ou de charges impayées.

    Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.

    Action en justice par l'intermédiaire du syndic

    Le syndicat des copropriétaires est par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal.

    Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été

    Cette autorisation doit mentionner :

    Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).

    Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire.

    Il s'agit :

    L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision.

    • L'objet de la demande en justice (par exemple, une action pour demander le remboursement d'une facture)
    • Les personnes visées
    • Et la nature de l'action (par exemple, une action en référé).
    À noter

    Si le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

    Action en justice par l'intermédiaire du président du conseil syndical

    Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du , en cas de

    Sur autorisation expresse de l'assemblée générale , le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

    En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.

    À noter

    Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

    Le syndicat des copropriétaires disparait dans  :

  • Par décision unanime de tous les copropriétaires de mettre fin à l'état de copropriété de l'immeuble. Cette hypothèse concerne les immeubles composés de plusieurs bâtiments et pour lesquels la division en propriété séparée est possible, c'est-à-dire lorsqu'un ou plusieurs bâtiments appartiennent à un seul copropriétaire. Ce ou ces bâtiments seront retirés du syndicat des copropriétaires pour former une propriété individuelle. Cette division en bâtiments autonomes peut également être imposé par le juge, sur demande de l'administrateur provisoire, dans le cas des copropriétés en difficultés.

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