Recouvrement des charges de copropriété impayées
Tout copropriétaire a l’obligation de participer aux charges communes de l’immeuble. Lorsque les charges ne sont pas payées, le syndic doit mettre en œuvre des démarches de recouvrement, d’abord amiables puis judiciaires, en respectant des formes précises. Nous vous présentons les étapes à respecter.
Les sont les dépenses de l’immeuble que les copropriétaires doivent payer, chacun à hauteur de sa .
Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du . Il ne peut donc pas confier cette tâche à un tiers.
Le syndic peut exiger le paiement des charges suivantes :
Pour cette mission, le syndic a un large pouvoir d’initiative et n'a pas besoin de l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions en recouvrement des charges.
- Avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété
- Provisions du
- Provisions pour le
- Provisions pour les travaux de ou d’entretien de l’immeuble, les travaux portant sur les éléments d’équipements communs et les travaux d’
- Provisions pour les études techniques de l’immeuble (diagnostics et consultations)
- Avances correspondant à l’échéancier prévu dans le adopté par l'assemblée générale
- Avances décidées en assemblée générale destinées à combler un manque temporaire de trésorerie
- Contributions dues au titre de l’ ( de remboursement du prêt, intérêts, frais éventuels de , frais et honoraires dus au titre de la mise en œuvre et de la gestion du prêt).
Lorsque le syndic constate qu’un n’a pas été réglé ou a été payé partiellement, il va d’abord envoyer une relance (lettre simple et/ou email) au copropriétaire concerné. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée. Il peut également lui indiquer qu'en l’absence de paiement, une , puis une procédure de recouvrement devant le du lieu de situation de l'immeuble pourront être engagées.
Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant Adresse de la copropriété Montant des charges impayées, souvent accompagné d’un décompte Délai dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés (par exemple, 15 jours) Sanction en cas de non-paiement. Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant Adresse de la copropriété Nature et montant des provisions réclamées (budget prévisionnel, dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et cotisations fonds travaux) Délai de 30 jours dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayésContenu de l ’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 Sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions futures.
Si la relance simple ne fonctionne pas, le syndic doit envoyer une au copropriétaire défaillant. Il s’agit de l’acte par lequel le syndic demande officiellement à un copropriétaire de régler ses impayées dans un délai donné, avant d’engager une procédure judiciaire.
Cette mise en demeure est envoyée par voie électronique. Elle peut être envoyée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.
Par exception, la mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.
Les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.
À noter
Procédure classique de recouvrement de charges
Dans ce cas, la mise en demeure doit, notamment, contenir les informations suivantes :
Des intérêts de retard sont dus au à partir de la mise en demeure.
Procédure dérogatoire de recouvrement de charges
Le syndic peut opter pour une procédure spéciale de recouvrement avec .
Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds, le syndic peut exiger le règlement immédiat de l’ ainsi que de sur l’exercice en cours, même si leur date d’échéance n’est pas encore arrivée. Cette règle s’applique aux provisions du , aux cotisations au ou aux .
Ces sommes deviennent exigibles si, après la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas sa dette dans un délai de 30 jours.
Dans ce cas, la mise en demeure doit notamment contenir les informations suivantes :
En cas d'le syndic doit faire appel à un (démarche gratuite) ou à un (démarche payante) ou à une (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution.
Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.
Une injonction de payer Une procédure classique de recouvrement, permettant d’obtenir le règlement de toutes les charges dues au jour de l’ assignation ou de l’audience de plaidoiriesUne procédure spéciale dite accélérée au fond, permettant d’obtenir le règlement de l’ arriéré de charges et de toutes les provisions de l’exercice devenues exigibles (dont les provisions futures).
Si le copropriétaire défaillant n’a pas réagi aux relances amiables dans les délais donnés ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Pour recouvrer la dette d’un copropriétaire défaillant, le syndic peut engager différentes procédures en fonction du montant des charges impayées et de la situation financière de la copropriété. Le montant du litige et la stratégie des dossiers peut nécessiter l’accompagnement d’un avocat.
Le syndic peut ainsi choisir de mettre en œuvre :
Le copropriétaire défaillant peut également être condamné à payer des s’il a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ce dommage doit être différent du simple retard. C’est le cas, par exemple, de l’impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou d’un déficit de trésorerie persistant.
Toute du à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une qui permet à la copropriété de bénéficier d’un droit de préférence (être payé en priorité) en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du .
Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la et, si la dette est entièrement payée, en demander l'annulation.
En outre, le syndicat des copropriétaires a une sur le lot du copropriétaire débiteur. Cette garantie permet au syndicat d’assurer le paiement de sa créance, notamment en cas de vente du lot.
Enfin, lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former une entre les mains du . Cette opposition permet de bloquer tout ou partie du prix de vente afin d’obtenir le règlement des sommes dues au syndicat avant que le vendeur ne perçoive le solde.
Le syndic peut également recourir à une mesure de pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.
Comment faire si