Habitat insalubre (ou habitat indigne)
Qu'est-ce qu'un logement insalubre, dit aussi , et quelles sont les mesures qui peuvent être prises pour remédier à cette situation ? L'insalubrité est caractérisée lorsqu'un immeuble ou un logement, vacant ou non, présente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, du fait de son état, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé. Nous faisons le point sur la réglementation.
L'autorité compétente est le .
Il intervient pour protéger la sécurité et la santé des personnes en prenant des mesures pour remédier à la situation d'insalubrité.
Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d'insalubrité doit le signaler au préfet par tous moyens.
Il est également possible de faire ce signalement à partir d'un service en ligne :
Courrier Remise contre signature Affichage sur la façade de l'immeuble. Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (comprenant, si nécessaire, des mesures sur la salubrité des bâtiments mitoyens) Démolition de tout ou partie de l'immeuble. La démolition ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction Cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation Interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L'interdiction définitive ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction.
Rapport de situation
La situation d'insalubrité est constatée par le directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).
Pour cela, le préfet peut faire procéder à pour évaluer les risques d'insalubrité. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être faites qu'entre . Si l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès n'a pas pu être contactée, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour procéder aux visites.
Le directeur de l'ARS ou du SCHS établit un .
Le rapport de situation est remis au préfet et mis à disposition de la personne qui devra exécuter les mesures visant à remédier à la situation d'insalubrité, c'est-à-dire le ou le . Ce dernier peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à .
Si l'adresse actuelle n'est pas connue ou faute de pouvoir identifier la personne, l'information le concernant est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.
Lorsque les désordres concernent uniquement les d'un immeuble en copropriété, l'information sur la mise à disposition du rapport est faite au pris en la personne du . Le syndic transmet immédiatement cette information aux copropriétaires.
Le syndic peut présenter ses observations d'un délai qui ne peut pas être inférieur à .
Situation en cas d'urgence
, manifeste ou constaté par le rapport de l'ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et , les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe.
, le préfet peut faire procéder à la complète du bien. Il doit pour cela avoir été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.
Si les meures indispensables n'ont pas été exécutées dans le délai, le préfet les fait .
Par contre, si les mesures ont mis fin durablement au danger, le préfet prend acte de leur réalisation et date d'achèvement, et prend un
Procédure contradictoire
est mise en place avec la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation d'insalubrité.
Le préfet informe en même temps les occupants de la mise en place de cette procédure. Cette information est faite par l'un des moyens suivants :
Lorsque l'immeuble est en copropriété, la procédure contradictoire est faite avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les .
Arrêté de traitement d'insalubrité
est pris par le préfet à la fin de la procédure contradictoire.
Selon les circonstances, le préfet peut prescrire l'exécution des mesures suivantes :
L'arrêté mentionne, par ailleurs, les informations suivantes :
L'arrêté de traitement d'insalubrité est notifié à la .
Si l'adresse de la personne n'est pas connue ou si elle n'est pas identifiable, la notification est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.
Lorsque l'immeuble est en copropriété, la notification est faite au syndicat des copropriétaires, représenté par le . Le syndic doit en informer immédiatement les et les .
À la demande du préfet, l'arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.
, elle peut conclure un .
Elle peut également conclure un ou un , à charge pour les ou débirentiers (acquéreurs dans le cadre du viager) d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, si nécessaire, l'hébergement des occupants.
Les parties peuvent décider que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté si cela n'empêche pas l'exécution des mesures prescrites.
C'est le qui constate la réalisation des mesures prescrites et leur date d'achèvement. Le préfet prend un lorsque les mesures ont été exécutées dans le délai fixé.
L'arrêté de mainlevée est notifié à la personne qui a exécuté les mesures.
Cet arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.
La personne qui était tenue de réaliser les mesures . Le préfet peut également faire procéder à .
Paiement d'une astreinte
Le montant de l'astreinte est fixé par arrêté du préfet. Son montant ne peut .
Pour fixer le montant de l'astreinte, le préfet tient compte de l'ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non-exécution.
L'astreinte est et jusqu'à la complète exécution des mesures prescrites.
Le recouvrement des sommes est engagé à la fin de chaque trimestre.
Lorsque l'arrêté concerne les seules parties communes d'un immeuble en copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont redevables du paiement de l'astreinte.
Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en , ce sont les indivisaires qui doivent payer solidairement l'astreinte.
La personne tenue d'exécuter les mesures doit informer le préfet de leur réalisation pour que soit mis fin à l'application de l'astreinte.
À noter
Réalisation d'office des mesures
Le préfet peut faire procéder d'office à l'exécution des mesures prescrites, aux frais de la personne qui était tenue de les exécuter. Le préfet doit motiver sa décision pour pouvoir intervenir à sa place.
Le préfet peut également décider de faire procéder à la démolition du bien s'il a été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en .
Si l'immeuble est en copropriété et si l'inexécution des mesures prescrites est due à la défaillance de certains copropriétaires, le préfet peut se substituer à eux pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. On dit alors que le préfet est dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires.
si, après avoir été mis en demeure par le syndic, ils n'ont n'ont répondu que destinés à financer les mesures prescrites dans le délai de 15 jours à partir de l'appel de ces fonds.
Le syndic doit informer le préfet en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les mesures prescrites par l'arrêté et en lui fournissant une attestation de défaillance des copropriétaires.
Le préfet dispose d'un délai d'un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants.
Si le préfet décide de se substituer aux copropriétaires défaillants, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, et aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte. Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, le préfet ne peut pas recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l'exécution d'office des mesures prescrites.
L'arrêté de traitement d'insalubrité entraine des conséquences à l'égard des locataires ou occupants en place (baux, loyers, hébergement ou relogement).
de traitement d'insalubrité, les ou mis à disposition ou pour quelque usage que ce soit.
Baux et loyers
Lorsque l'arrêté comporte une , les baux et contrats d'occupation poursuivent leurs effets.
Toutefois, le loyer ou toute autre somme versée . La cessation du paiement démarre à partir du 1 jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de traitement de l'insalubrité (ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble) et jusqu'au 1 jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou de l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
À noter
Hébergement ou relogement
Les mesures à respecter diffèrent selon que l'arrêté de traitement d'insalubrité comporte une interdiction ou d'habiter dans les lieux.