Habitat menaçant ruine (en péril)
Qu'est-ce qu'un logement en péril et quelles mesures peuvent être prises pour remédier à cette situation ? Le péril est caractérisé lorsque les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers. Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation de péril doit le signaler au maire par tous moyens. Nous faisons le point sur la réglementation.
Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation de péril doit le signaler au maire ou au président de l' par tous moyens.
pour protéger la sécurité et la santé des personnes en prenant des mesures pour remédier à la situation de péril.
Courrier Remise contre signature Affichage sur la façade de l'immeuble. Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (comprenant, si nécessaire, des mesures pour préserver la solidité des bâtiments mitoyens) Démolition de tout ou partie de l'immeuble. La démolition ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à la situation de péril ou lorsque les mesures nécessaires à la remise aux normes du bien seraient plus coûteuses que sa reconstruction Cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation Interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L'interdiction définitive ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à la situation de péril ou lorsque les mesures nécessaires à la remise aux normes du bien seraient plus coûteuses que sa reconstruction.
Rapport de situation
La situation de péril est constatée par l'intervention des services municipaux ou intercommunaux compétents.
Pour cela, le maire peut faire procéder à pour évaluer les risques de péril. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être faites qu'entre . Si l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès n'a pas pu être contactée, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour procéder aux visites.
Les services municipaux ou intercommunaux établissent un .
Le rapport est mis à disposition de la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation de péril, c'est-à-dire le ou le . Ce dernier peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à .
Si l'adresse actuelle n'est pas connue ou faute de pouvoir identifier la personne, l'information le concernant est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.
Lorsque les désordres concernent les seules d'un immeuble en copropriété, l'information sur la mise à disposition du rapport est faite au pris en la personne du . Le syndic transmet immédiatement cette information aux copropriétaires.
Le syndic peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à .
Rapport d'un expert en cas d'urgence
Le maire peut demander au la pour qu'il examine les bâtiments (y compris les bâtiments mitoyens), dresse un constat de leur état et propose des mesures
Cette demande intervient avant que le maire prenne un .
L'expert se prononce à partir de sa désignation.
Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un danger imminent, le maire doit agir en mettant en oeuvre une procédure d'urgence. Dans ce cas, le maire ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et , les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe.
, le maire peut faire procéder à la complète du bien. Il doit pour cela avoir été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en .
Si les meures indispensables n'ont pas été exécutées dans le délai, le maire les fait .
Par contre, si les mesures ont mis fin durablement au danger, le maire prend acte de leur réalisation et date d'achèvement, et prend un .
Procédure contradictoire
est mise en place avec la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation de péril.
Le maire informe en même temps les occupants de la mise en place de cette procédure. Cette information est faite par l'un des moyens suivants :
Lorsque l'immeuble est en copropriété, la procédure contradictoire est faite avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les .
Arrêté de mise en sécurité
Un est pris par le maire à la fin de la procédure contradictoire.
Selon les circonstances, le maire peut prescrire l'exécution des mesures suivantes :
L'arrêté mentionne, par ailleurs, les informations suivantes :
L'arrêté de mise en sécurité est notifié à la .
Si l'adresse de la personne n'est pas connue ou si elle n'est pas identifiable, la notification est affichée à la mairie et sur la façade due l'immeuble.
Lorsque les mesures prescrites ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification est faite au syndicat des copropriétaires, représenté par le .
Le syndic doit en informer immédiatement les et les .
À la demande du maire, l'arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.
, elle peut conclure un .
Elle peut également conclure un ou un , à charge pour les ou débirentiers (acquéreurs dans le cadre du viager) d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, si nécessaire, l'hébergement des occupants.
Les parties peuvent décider que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté, si cela n'empêche pas l'exécution des mesures prescrites.
C'est le qui constate la réalisation des mesures prescrites et leur date d'achèvement. Le maire prend un arrêté de lorsque les mesures ont été exécutées dans le délai fixé.
L'arrêté de mainlevée est notifié à la personne qui a exécuté les mesures.
Cet arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.
La personne qui était tenue de réaliser les mesures . Le maire peut également faire procéder à .
Paiement d'une astreinte
Le montant de l'astreinte est fixé par arrêté du maire. Son montant ne peut .
Pour fixer le montant de l'astreinte, le maire tient compte de l'ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non-exécution.
L'astreinte est due et jusqu'à la complète exécution des mesures prescrites.
Le recouvrement des sommes est engagé à la fin de chaque trimestre.
Lorsque l'arrêté concerne les seules parties communes d'un immeuble en copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont redevables du paiement de l'astreinte.
Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en , ce sont les indivisaires qui doivent payer solidairement l'astreinte.
La personne tenue d'exécuter les mesures doit informer le maire de leur réalisation pour que soit mis fin à l'application de l'astreinte.
À noter
Réalisation d'office des mesures
Le maire peut faire procéder d'office à l'exécution des mesures prescrites, aux frais de la personne qui était tenue de les exécuter. Le maire doit motiver sa décision pour pouvoir intervenir sa place.
Le maire peut également décider de faire procéder à la démolition du bien s'il a été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en .
Si l'immeuble est en copropriété et si l'inexécution des mesures prescrites par l'arrêté est due à la défaillance de certains copropriétaires, le maire peut se substituer à eux pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. On dit alors que le maire est dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires.
La défaillance des copropriétaires est caractérisée si, après avoir été mis en demeure par le syndic, ils n'ont pas répondu ou n'ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les mesures prescrites dans le délai de 15 jours à partir de l'appel de ces fonds.
Le syndic doit informer le maire en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les mesures prescrites par l'arrêté et en lui fournissant une attestation de défaillance des copropriétaires.
Le maire dispose d'un délai d'un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants.
Si le maire décide de se substituer aux copropriétaires défaillants, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, et aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte. Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, le maire ne peut pas recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l'exécution d'office des mesures prescrites.
L'arrêté de mise en sécurité entraine des conséquences à l'égard des locataires ou occupants en place (baux, loyers, hébergement ou relogement).
À partir de la notification de l'arrêté de mise en sécurité, les ou mis à disposition pour quelque usage que ce soit.
Baux et loyers
Lorsque l'arrêté comporte une , les baux et contrats d'occupation poursuivent leurs effets.
Toutefois, le loyer ou toute somme versée . La cessation du paiement démarre à partir du 1 jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de mise en sécurité (ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble) et jusqu'au 1 jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou de l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
À noter
Hébergement ou relogement
Les mesures à respecter diffèrent selon que l'arrêté de mise en sécurité comporte une interdiction ou d'habiter dans les lieux.