Convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
Le s'exprime au travers de l'assemblée générale ou . C'est au cours de ces réunions que sont prises les décisions liées à la gestion et l'administration de la copropriété. Une assemblée générale doit ainsi avoir lieu au moins 1 fois par an. La mise en place de l'assemblée générale nécessite l'envoi d'une convocation. Quelles sont les règles applicables à la convocation à l'assemblée générale ? Nous vous présentons les informations à connaître.
Les immeubles qui sont composés de plus de 5 lots Les petites copropriétés, c'est-à-dire celles qui comportent au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce ou celles dont lebudget prévisionnel moyen, sur une période de 3 ans, est inférieur à15 000 € Les immeubles possédés par seulement 2 copropriétaires .Le vote du budget prévisionnel L’approbation des comptes.
L'obligation de convoquer les copropriétaires à une assemblée générale varie en fonction de la taille de la et du nombre de .
Il faut ainsi distinguer entre :
Convocation demandée par le conseil syndical, s'il en existe un,ou par un ou plusieurs copropriétaires représentantau moins un1/4 des voix de tous les copropriétaires (à moins que lerèglement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix)Convocation demandée par un copropriétaire pour voter une ou plusieurs questions liées à ses droits et obligations En cas de travaux urgents effectués à l'initiative du syndic et sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratifier (donner son accord postérieurement) la commande de travauxEn cas de catastrophe technologique ayant endommagé les parties communes de l'immeuble. Le syndic doit convoquer sous 15 jours les copropriétaires pour décider des travaux de remise en état.En cas d' empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut alors convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.Le syndic refuse de donner suite à la demande de convocation du conseil syndical, s'il en existe un, ou d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un 1/4 des voix de tous les copropriétaires Il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée générale, Une mise en demeure envoyée au syndic et/ou au président du conseil syndical de respecter leurs obligations est restée sans suite pendant au moins 8 jours Le copropriétaire a l'autorisation du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble de convoquer une assemblée judiciaire. Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette démarche.
Il appartient au syndic de convoquer les copropriétaires à l'assemblée générale. Mais il existe des hypothèses dans lesquelles le président du et les copropriétaires peuvent également envoyer une convocation.
En cas d' indivision ou dedémembrement du droit de propriété (cas de l'usufruit et de lanue-propriété ), la convocation est adressée au mandataire commun désignéEn cas de lots appartenant à des époux communs en bien , ils doivent tous les 2 être convoquésEn cas de SCI, la convocation est adressée au gérant de la société.
La convocation doit être envoyée à tous les copropriétaires.
Il est précisé que :
Le moment varie selon la nature de l'assemblée générale :
Lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale Ou par remise contre récépissé ou émargement.
La convocation doit être aux copropriétaires par voie électronique. Elle peut être envoyée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.
Par exception, la convocation peut être notifiée par :
Les copropriétaires doivent informer le syndic de leur changement de domicile.
Ils doivent lui communiquer l'adresse postale de leur nouveau domicile et leur adresse mail par voie électronique ou par lettre recommandée avec avis de réception.
À noter
Le lendemain de l'envoi au destinataire, par le prestataire certifié (par exemple AR24, service de La poste), du courrier électronique annonçant la lettre recommandée électronique Le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée La date de l'émargement du copropriétaire en cas de remise en main propre de la convocation.
Le délai de convocation à l'assemblée générale va varier en fonction de l'urgence des décisions à prendre.
Cas normal
La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 avant la date de l'assemblée générale, sauf si le a prévu un délai plus long.
Ce délai a pour point de départ :
En pratique, la convocation doit ainsi être envoyée au moins 1 mois avant la tenue de la réunion afin de respecter le délai légal.
Cas d'urgence
En cas d'urgence, le délai peut être à 21 jours. C'est notamment le cas lorsque l'assemblée générale doit prendre une décision immédiate liée à la de l'immeuble (par exemple, pose d'étais en cas d'effondrement partiel du bâtiment).
L'information sur le lieu, la date et l'heure de la réunion L'ordre du jour précisant chacune des questions soumises au vote des copropriétaires. Chaque question doit être rédigée dans des termes clairs et fait l'objet d'un vote séparé.Le mode de consultation des justificatifs de charges de copropriété avant la tenue de l'assemblée générale Lieu, date et heures de consultation des pièces justificatives de charges. Entre la convocation de l'assemblée générale et la tenue de celle-ci, le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire les documents justifiants les dépenses annuelles du syndicat des copropriétaires (par exemple, factures, contrats de fourniture et d'exploitation) et une note expliquant le calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Cette mise à disposition doit durer au minimum 1 jour ouvré .Les documents nécessaires pour la validité d'une décision (par exemple état financier du syndicat des copropriétaires ou projet de budget prévisionnel ou contrat de syndic) ou pour l'information des copropriétaires.Le formulaire de vote par correspondance. Un modèle de ce formulaire est disponible.
La convocation doit contenir :
Les conditions de versement des provisions du budget prévisionnel Les honoraires complémentaires du syndic en cas de travaux Une décision qui doit être votée à la majorité simple, absolue ou à la double majorité L'amélioration de l'immeuble, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'ajout d'éléments nouveaux, l'aménagement ou la création de locaux à usage commun La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif L'autorisation du syndic à agir en justice.
Ordre du jour de l'assemblée générale
L'ordre du jour est établi par le syndic avec le . Toutefois, la réglementation ne mentionne pas de sanction si la concertation n'a pas lieu.
L'ordre du jour contient l'ensemble des questions qui seront discutées et votées au cours de l'assemblée générale.
Chaque question doit mentionner la majorité à laquelle elle sera votée.
Ordre du jour complémentaire
Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic de faire figurer une ou plusieurs questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette peut être faite à tout moment.
La demande doit être formulée par courrier recommandé avec avis de réception. Il est possible de s'aider d'un modèle pour rédiger son courrier :
Un doit obligatoirement être joint à l'envoi lorsque la question porte, , sur :
La demande doit également être accompagnée d'un lorsqu'il s'agit de travaux d'accessibilité ou affectant les ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Demander en justice l' annulation de l'assemblée générale dans les 2 mois de la notification du procès-verbal de l'assembléeEngager la responsabilité du syndic si le défaut de convocation lui a causé un préjudice.
Si un copropriétaire n'a pas été convoqué, il peut :
Ces deux démarches nécessitent l'accompagnement d'un avocat.
Non-respect du délai de convocation Absence de mentions obligatoires sur la convocation (date, lieu, heure) Convocation par une personne qui n'a pas le droit de convoquer Absence de communication d'un document obligatoire pour la validité d'une décision (devis, contrat, état financier, projet de budget prévisionnel, etc.) ou pour l'information des copropriétaires Impossibilité d'exercer son droit de consultation des pièces justificatives des charges en amont de l'assemblée générale.
En plus de l'absence de convocation, l'irrégularité de la convocation en assemblée générale concerne de , notamment :
Dans ces hypothèses, il est possible de demander en justice l'.
Cette demande est adressée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Cette démarche nécessite l'accompagnement obligatoire d'un avocat.
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18-1
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 7
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 8
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 9
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 10
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 11
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 13
- Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
- Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
Comment faire si