Charges de copropriété
Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, dans la limite de la . Elles sont payées collectivement par les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble. Les charges ne sont pas des avances de fonds, qui servent à constituer des réserves. Elles se distinguent aussi des provisions dues en cours d'années, qui sont établies à titre prévisionnel. Nous vous présentons les informations à connaître.
Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes Les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs
Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété.
Il existe 2 catégories de charges :
C'est le qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories.
Des parties communes spéciales , ce qui implique des charges spéciales réparties uniquement entre certains copropriétairesOu une répartition spécifique pour certains lots. Ce cas de figure concerne principalement les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot (balcon, terrasse, jardins etc.). Frais de recouvrement d'une créance (par exemple, charges impayées), ce qui incluent les frais de mise en demeure , de relance, de prise d'hypothèque ou des actes des commissaires de justiceFrais et honoraires du syndic liés aux prestations effectuées au profit d'un copropriétaire (établissement d'un état daté, frais liés à une mutation ou de délivrance d'un document sur support papier)Dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre) Astreintes , fixées par lot, concernant des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison du manquement du copropriétaire. C'est le cas, par exemple, des astreintes liées à la lutte contre le saturnisme, à l'insalubrité , ou aux immeubles menaçant ruine.
La répartition dépend de la nature des charges.
La répartition est fixée par la loi et par le règlement de copropriété.
Charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes
Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot.
Tous les copropriétaires doivent participer à ces charges, dites générales.
Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires.
C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :
Charges liées aux services collectifs et équipements communs
Les charges spéciales sont réparties en fonction de pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré.
Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles.
Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot.
Charges imputables à un seul copropriétaire
Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires.
Il s'agit notamment des frais suivants :
Chaque année, les copropriétaires votent un en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble.
Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales).
L'usufruitier assume les charges liée à la jouissance du lieu (dépenses courantes). Le nu-propriétaire paye les grosses réparations (dépenses exceptionnelles).
En principe, c'est le qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il y a des particularités dans certains cas.
Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire.
Les provisions sont exigibles le 1 jour de chaque trimestre ou le 1 jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel).
À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu. Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.
Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou acte de disposition). C'est le cas de l'achat de parties communes par un copropriétaire ou de la création de nouveaux lots privatifs par surélévation. Changement d'usage de parties privatives ( majorité absolue )Division de lots ( majorité simple )Création d'un syndicat secondaire (majorité absolue). Si sa part de charges communes est supérieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être Ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être.
Modification des charges : vote en assemblée générale
En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.
Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :
La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive.
Modification des charges : recours au juge
Il est possible de contester devant le du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une
Un conciliateur de justice (démarche gratuite)Le tribunal de proximité du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes comprises entre5 000 € et10 000 € Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes supérieures à . Dans ce cas, il est obligatoire d'être assisté par un avocat.10 000 €
Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires règlent régulièrement leur appel de fonds, correspondant à leur de charges.
En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il s'agit d'une qui détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener.
Comment faire si