Fiche pratique

Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable. Votre principale est exonérée. Vous pouvez aussi bénéficier d'une exonération ou d'un sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle. Nous vous présentons les informations à connaître.

    Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

    Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez .

    Si le résultat est négatif, vous réalisez .

  • Prix de vente du bien
  • Prix d'acquisition du bien.

    Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

  • Impôt sur le revenu
  • Prélèvements sociaux.

    Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la .

    Vous êtes concerné dans les cas suivants :

    Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre soit située en France ou à l'étranger.

    L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente.

    C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une et d'un éventuel .

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
  • Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société.
    • À noter

    Des règles particulières s'appliquent pour les non-résidents.

    Vous êtes si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).

    Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.

    Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

    En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

    Les principales d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

    La plupart des exonérations sont accordées .

  • Caractéristiques du bien cédé
  • Situation du vendeur
  • Situation de l'acquéreur.
    • Exonérations liées au bien cédé

    Vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout .

    Vous êtes aussi en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les suivantes :

    L’exonération s’applique, à votre demande, par une mention portée dans l’acte de vente. Vous pouvez bénéficier une seule fois de cette exonération.

    Vous êtes également dans les cas suivants :

    • Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
    • Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
    À noter

    La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

    Exonérations liées au vendeur

    Vous pouvez bénéficier d'une si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

    Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion.

    Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité.

    Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple).

    Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).

    La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

    • La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
    • Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.
    Complément d'information
    • Vous êtes dispensé de représentant fiscal dans les cas suivants :
    Exonérations liées à l'acheteur

    Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

    Vous bénéficiez d'une si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

    • Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2027)
    • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2027)
    • Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
    • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
    À noter

    Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au logement intermédiaire. Un simulateur permet de connaître la zone du bien concerné :

    Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

    Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

    Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

    Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

  • Prix de vente du bien
  • Prix d'acquisition du bien.
    • Prix de vente

    Le prix de vente est le prix .

    Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

    Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

    Prix d'acquisition

    Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

    À noter

    Si vous avez loué le bien en meublé en tant que loueur non professionnel, les amortissements que vous avez pu déduire sont réintégrés dans le prix d'acquisition, sous certaines conditions (pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025).

    Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est celui que vous avez effectivement payé et qui est indiqué dans l'acte d’acquisition.

    • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)
    • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
    • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
    • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).

    Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

    Abattement pour durée de détention

    La plus-value est diminuée d'un qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

    est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

    Abattements exceptionnels

    Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire, ou d'intérêt national.

    • Époux
    • Partenaire pacsé
    • Concubin
    • Ascendant (ou celui de votre conjoint)
    • Descendant (ou celui de votre conjoint).

    Un abattement exceptionnel de 60 % s'applique en zones A, A bis ou B1.

    Simulateur
    Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
    Accéder au simulateur
    Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
    • Époux
    • Partenaire pacsé
    • Concubin
    • Ascendant (ou celui de votre conjoint)
    • Descendant (ou celui de votre conjoint).

    Sur votre plus-value, vous devez payer un et des .

    Vous pouvez estimer le montant à payer avec le suivant :

    Impôt sur le revenu

    La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de .

    Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à .

    Le taux varie de à selon le montant de la plus-value réalisée.

    Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

    La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

    Prélèvements sociaux

    Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de .

    À noter

    Si vous êtes non-résident, une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.

    Formalités effectuées par le notaire

    Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

    • Démarches auprès de l'administration fiscale
    • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
    • Établissement de la déclaration
    • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.
    Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

    Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

    est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.

    La déclaration 2025 des revenus de 2024 est terminée.

    La déclaration 2026 des revenus de 2025 débutera en avril 2026.

    • Montant de la plus-value déclarée par le notaire
    • Montant de la plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale, si nécessaire.

Services en ligne et formulaires

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